[昆山淀山湖楼盘销售情况]昆山、胡芬湖、昆山、昆山楼市分析

乘坐上海地铁11号线，你可以到达昆山的华侨站，靠近苏州地铁S1线的陆家站，与华侨站接壤。目前在售楼盘较多，部分已接近后期。

随着楼市进入低速发展期，上海周边板块的结构性机会逐渐显现，上海的外溢需求自然会被分割。目前花桥太仓胡芬等板块虽有促销，但投资客逐渐淡出，导致楼市去城市化也开始放缓。

投资淡出

作为上海周边的第一站，昆山在售的各个项目售楼处都相当火爆，上海通往花桥的地铁节人也不少。

昆山是苏州管理的县级市，靠近上海嘉定区。响应上海地铁11号线开通的利好，上海外溢需求不断，使得昆山楼市繁荣。

10月2日，陈嘉和男友乘地铁去昆山看房。因为他们计划明年结婚，但陈家刚在上海刚定居，他没有资格在上海买房。他们手里的钱加上双方父母的资助，还不够支付上海一套小两居室的首付。权衡之下，陈嘉和她的男朋友计划先在“上海周边”买一套，他们可以投资自己的房子。“升值几年后，他们会卖掉，去上海买。”陈嘉说。

在花桥前的车站，一些穿着白衬衫的中介进入地铁车厢散发广告。如果有人收到广告，他们会问，“你想了解这个属性吗？”陈嘉扫了一眼广告单上的建筑名称，用手机快速搜索了一下。这个楼盘不在昆山，而是在淀山湖地区，所以陈嘉没有接手中介名单。

其中一个项目，销售透露，现在国庆期间促销力度很大，因为是年内销售业绩的“最后一波”。事实上，从今年年初开始，调控就进入了深水期，苏州楼盘使出浑身解数促销，比如团购优惠家电装修套餐车位等等。有的开发商也愿意给客户出首付，一般是三年一个周期，预计利率在4.7%左右。

此前，9月14日，苏州调整外地人购买首套房政策。苏州六区(吴中区吴江区姑苏区相城区高新区工业园区)外地人购买首套房无需出具社保证明或个人所得税证明，仅限一套。同时，相城区取消了600分买房的要求，该要求自2018年开始执行。然而，9月16日，苏州宣布除吴江区外，其他五区恢复此前的限购政策。

苏州一位业内人士认为，除了限购政策的优化，昆山楼市的特点是新房稀缺。过去一年这个板块没有土地出让，也就是说短时间内没有新的上市。几乎所有的现房都卖出去了，消费者入市更有信心了。

昆山的二手房市场也呈上升趋势。如花桥这边，二手房价格已经涨到2.6-2.8万/m2，部分楼盘的二手房价格已经达到3万元/m2左右，部分别墅产品的二手房价格已经超过5万元/m2。

另一个在苏州的环沪板块，——，位于吴江区的胡芬板块。因为部分楼盘有稀缺的别墅产品，所以承接了上海的改善型需求。一个项目的产品和周边有10000元/m2的差价。

与昆山类似，胡芬湖是一个可以通过地铁与上海相连的地区，但上海地铁17号线延伸至苏州仍处于规划和建设阶段。从17号线东方绿舟站打车半小时可到达胡芬湖核心区。

2016年以来，已有14家品牌开发商陆续进入胡芬板块开发项目。由于产品的同质化，近两年胡芬市场的竞争变得异常激烈。为了缓解板块竞争的压力，2021年，胡芬推出了子板块

2019年苏州出台限购政策，其中提到“非本市户籍家庭，在苏州昆山太仓申请购买首套住房的，应提供自购房之日起前3年内连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险的缴纳证明”。在张的记忆中，当时很多客户只能先付首付，然后等2年再交钱。“也有很多当年交了10万‘抢’房子的客户反悔了”。不过，张也承认，由于付款周期长，开发商也承担了资金成本。

潮起潮落是市场规律。据了解，自2016年以来，碧桂园已成为胡芬湖市场份额最大的开发商，也向该市场输出了众多销售人员。不过，据知情人士透露，碧桂园有意逐步减少胡芬湖的市场份额，在市场能级更高的地区寻求发展机会。

9月26日，保利发展位于胡芬湖的某项目售楼处。销售人员向前来看房的客户吹嘘，“昨天有企业来项目，买了100多套‘人才房’”。

但并非所有项目都在出售。港资背景建滔集团在昆山开发的几个项目已经进入现房销售阶段，其中一个项目不仅不打折，还捆绑10万元的车位出售。

在房价跌涨不休的苏州楼市，房价正进入深度博弈的微妙阶段。

苏州最近新盘量大增是事实。9月苏州新推项目成交24个，其中住宅项目19个，非住宅项目5个。据不完全统计，10月份，苏州将有近20个新项目，市区各区均有首次或二次规划的项目。