交通设施用地怎么评估(被拆迁人评估前应该注意什么)

交通设施用地怎么评估，被拆迁人评估前应该注意什么？

一、什么是拆迁评估?

拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。

二、拆迁评估的作用

在拆迁过程中，拆迁评估所占的比重较大，是拆迁过程中必不可少的一个程序，其中，拆迁评估是为争取合理拆迁补偿做铺垫的一个基础性程序，而拆迁补偿谈判对于拆迁双方来说是具有挑战性的一种双方拉锯过程，为了各自争取更大的空间双方都需要一个公平公正的中间人帮助拨动天平砝码，而拆迁评估就是这样的一个过程。

三、怎么选择评估机构

原则上，评估机构由被征收人选择，这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质，因此在选择评估机构的时候，还是由有关部门选择，就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构，实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数，可能无法达成一致意见，在这种情况下，可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构，如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构，都应该体现尊重被征收人的意愿。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

四、拆迁评估的流程

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的市场价值进行评估，要遵循一定的流程，包括：选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每一个环节被拆迁人都可以参与，每一个环节也都是法定要求必不可少的。对于目前屡屡出现的拆迁纠纷来说，公开、透明成为了拆迁评估的必要原则。

五、拆迁评估的组成部分

住宅房屋评估通常由四部分组成：一是房屋占用范围内的土地价格；二是建筑物重置价格；三是建安费用；四是装修装饰部分的费用。

1.房屋占用范围内的土地价格一般以省、自治区、直辖市人民政府根据本地区的实际情况，制定区位基准价。

2.建筑物重置价格则以评估价格为准，具体计算公式： 估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格

评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。其中，市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，就是我们常说的被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。

3.建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。

4.房屋装修装饰部分的价格则与当地积极发展水平密切相关，应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。具体计算公式：房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限。

其中，各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。

非住宅房屋评估宜采用两种以上的估价方法，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。而且，对于非住宅房屋的评估，若采用市场比较法，也应当以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。没有条件采用市场比较法评估的，也可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。

六、对评估结果不满意怎么办？

对于评估确定的被拆迁房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。应当自收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估。对于复核结果有异议的，自收到书面复核结果之日起10日内向评估机构专家委员会申请鉴定。如果鉴定后依旧对于拆迁补偿有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定来处理。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

如何评价重大革命题材电视剧大决战？

有了电影《大诀战》，再拍同名电视剧，靠什么来赢得观众认可，是个大问题。

看了10集以后感到，不一样的展开情节，和谈老蒋关内和平关外大打出手，想先王关外而霸天下，强烈地把观众引进了历史，也吸引到了新剧中。不同的故事，新颖的历史细节，加之一班老戏骨的精彩演绎，很快能觉得这次的《大诀战》气场壮大，如赶读一首瑰丽的战争史诗，读之摄人心魄。原来电视剧不是重复，更非重拍，而是一气呵成的解放战争巨制。

唯恐漏掉每一个细节，整部剧作凝聚成有血有肉的一个整体，耐读耐看，看到25集邓感到它将会再次成为为一个百看不厌的精典。

当八天七夜攻下10万重兵猥集的济南，国共双方从上至下都明白了一件事，全国战场的餐桌上，我方想解放任何一座城市，都有了可能，装备和兵力的变化，正朝着我发生了有利的变化。打完辽沈更清楚一样事，无论蒋军如何施计斗狠都已是无计于事，正是人心的向背决定了蒋家王朝逃脱被覆灭的命运。

片中虚构了从国军阵营中投过来的普通士兵乔三本，国府土地改革逼死了他的母亲和妹妹，参加我军运粮队，他亲眼见证了我军的气势如虹，一个不得人心的政权，由于内部倾轧充斥，指挥相当混乱，不灭亡已是不可能的了，在最后关头，降的降，起义的起义，实属正常。

反观之我军，决策能充分尊重一线指挥员的意见，一线将领在歼灭廖集团的大战中，面对建制的打乱一点也没放在心上，指战员个个奋勇争先，达到了乱而取之的最好结果，这就是两军的根本不同。

明此，你即会从一个个细节当中梳理大诀战的摧枯拉朽和不可逆转。这是该剧的灵魂与主线， 倒行逆施怎可能不失败，一个不得人心的政权，被倾覆是天下大势，不以个人意志为转移。因此，电视剧《大诀战》透出的电石火影，使观众能再次得出决然的历史结论，一个腐朽的政权，焉得不败？！

红军公田制度的评价？

土地革命战争时期，鄂豫皖革命根据地的土地制度几经演变。而红军公田制度，则在一定程度上反映了这个演变的过程。同时，作为土地制度的一个组成部分，它的制定和实施，壮大了革命力量，提高了红军战士的革命积极性，推动了鄂豫皖革命根据地的快速发展，达到了土地革命的预期目的。

如何判断拆迁补偿是否合理？

房屋的各种因素的不同，拆迁补偿也不相同，被拆迁的房屋的价值要衡量建筑结构、新旧程度、房屋面积及占地面积、土地使用权、用途、房屋所在的区位等因素，影响着房屋价值的补偿高于低。今天刘可心律师讲一讲房屋拆迁评估的合法性关乎补偿是否合理。房屋拆迁的评估法律依据在哪？程序的合法、审核评估结果是否合法被拆迁人都需要注意的重点，补偿如果不合理如何救济？

被拆迁房屋评估的法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

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中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

被拆迁房屋的评估程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

如何判断被拆迁房屋评估的合法性

1、评估机构的资质。可以上网查询其评估的资质几级；

2、评估时间点。应对做出房屋征收决定之日为时间点；

3、评估单的盖章及签字。评估单是否有评估公司的公章及评估人员的签字及评估人员资格章；

4、评估单是否全面。评估单附有评估机构的资质、营业执照、法人代表、评估人员的身份证及从业资格证、评估使用的法律法条等等。

评估程序不合法、房屋价值不符，如何救济？

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

征地拆迁是行政案件，它不同于刑事、经济、民事纠纷等案件，其涉及到被拆迁人今后生计问题，如有任何不懂不理解，可以随时咨询，法律途径也是老百姓最后的救济，建议大家看一看2015年《行政诉讼法》，我们在法治社会的大背景下，对于老百姓的诉求非常有利。